FACULDADE BARRETOS

Curso de Direito

MATEUS ANGELO DE SOUZA

DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO

Barretos – SP

2014

FACULDADE BARRETOS

Curso de Direito

MATEUS ANGELO DE SOUZA

DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO

Trabalho Interdisciplinar – 3º Semestre 2014, apresentado à Faculdade Barretos, como forma de adquirir pontuação semestral em Direito através de publicação de artigo.

Barretos – SP

2014

MATEUS ANGELO DE SOUZA

DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO______________________________________________________05                

I – DO EDITAL DA ARREMATAÇÃO__________________________________05

II – DA LEGITIMIDADE PARA ARREMATAR__________________________07    

III – DA FORMA DE PAGAMENTO DA ARREMATAÇÃO________________08

IV – DA ARREMATAÇÃO GLOBAL___________________________________08

V – DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL (PRAÇA)____________________________09

VI – DA CARTA DE ARREMATAÇÃO__________________________________10

VII – DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL DE INCAPAZ_______________________11

VIII – DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL QUE PERMITE CÔMODA DIVISÃO_12

IX – DO AUTO DA ARREMATAÇÃO___________________________________12

X – DA ARREMATAÇÃO “PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL”___13

CONCLUSÃO_______________________________________________________ 13            

INTRODUÇÃO

Arrematação é o ato em que o Estado encerra o procedimento de expropriação do patrimônio do executado, mesmo contra sua vontade. Esse procedimento é feito por hasta pública, agindo o Estado em seu nome e a favor do exequente, e consequentemente contra o executado, por meio de um negócio jurídico bilateral de direito público, onde juntamente com o Estado que está alienando judicialmente o bem penhorado, atua o terceiro interessado, cada um com a sua proposta, buscando assim concretizar a alienação do bem. Portanto, a arrematação é por fim a essa alienação por hasta pública, transferindo o domínio do bem penhorado à terceiro através da aceitação do Estado.

Nas palavras de Fredie Didier Jr. (Curso de Direito Processual Civil – Execução, Editora Jus Podium, Salvador: 2009, Vol.5 Pág.639-640):

“Arrematação é o ato que encerra o procedimento de expropriação do patrimônio do executado. O procedimento inicia-se com a penhora. Não adjudicado o bem, nem alienado por iniciativa particular, é preciso aliená-lo em hasta pública. Para tanto, o Estado convoca os interessados a oferecer suas propostas de aquisição (invitatio ad offerendum). O ato de convocação se materializa no edital: como o Estado “não é dado escolher o adquirente”, “há oferta pública do bem penhorado”.”

                                                                                

I-                  DO EDITAL DA ARREMATAÇÃO

Os requisitos que devem estar presentes no edital são vistos no art. 686 do CPC, em que consta:

Art. 686. Não requerida a adjudicação e não realizada a alienação particular do bem penhorado, será expedido o edital de hasta pública, que conterá:

I – a descrição do bem penhorado, com suas características e, tratando-se de imóvel, a situação e divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II – o valor do bem;

III – o lugar onde estiverem os móveis, veículos e semoventes; e, sendo direito e ação, os autos do processo, em que foram penhorados;

IV – o dia e a hora da realização da praça, se bem imóvel, ou o local, dia e hora de realização do leilão, se bem móvel;

V – menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre os bens a serem arrematados;

VI – a comunicação de que, se o bem não alcançar lanço superior à importância da avaliação, seguir-se-á, em dia e hora que forem desde logo designados entre os 10 (dez) e os 20 (vinte) seguintes, a sua alienação pelo maior lanço (art. 692).

§1º No caso do art. 684, n. II , constará do edital o valor da última cotação anterior a expedição deste.

§2º A praça realizar-se-á no átrio do edifício do fórum; o leilão, onde estiverem os bens, ou no lugar designado pelo juiz.

§3º Quando o valor dos bens penhorados não exceder 60 (sessenta) vezes o valor do salário mínimo vigente na data da avaliação, será dispensada a publicação de editais; nesse caso, o preço da arrematação não será inferior ao da avaliação.

Todos esses requisitos do edital, presentes no Art. 686 do CPC, são de extrema importância. À falta de qualquer desses requisitos pode invalidar a arrematação, desde que cause algum prejuízo ao protegido de um ou mais requisitos.

Caso o bem penhorado não seja arrematado em primeira hasta pública, haverá consequentemente a segunda, já constada no edital da primeira. Caso isso ocorra, o bem poderá ser arrematado por valor inferior ao da avaliação, desde que não seja vil, ou seja, desde que o valor oferecido pelo arrematante não seja muito abaixo do valor dado pela avaliação (art. 692 do CPC). Em caso concreto, caberá ao órgão jurisdicional, munido de sua experiência, decidir se o preço oferecido em segunda hasta pública por terceiro interessado em arrematar o bem penhorado, se enquadra ou não como “preço vil”, concretizando ou não a arrematação.

Quando se tratar de alienação de imóvel de incapaz, é tido em lei um parâmetro para aferir se há ou não vileza no valor oferecido pelo arrematante (art. 701 do CPC).

Art. 701, Caput. Quando o imóvel de incapaz não alcançar em praça pelo menos 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação, lllo juiz confiará à guarda e administração de depositário idôneo, adiantando a alienação por prazo não superior a 1 (um) ano.

A arrematação por preço vil poderá ser recusada pelo juiz, até mesmo de ofício, e a decisão poderá ser impugnada por agravo de instrumento.

A arrematação por preço vil poderá ser invalidada (art. 694, § 1º, V, CPC).

II-               DA LEGITIMIDADE PARA ARREMATAR

Como consta no art. 690-A do CPC, é admitido a arrematar, todos aqueles que estiverem livres na administração de seus bens, observando as exceções em conjunto com o art. 497 do CC:

Art. 690-A. É admitido a lançar todo aquele que estiver na livre administração de seus bens, com exceção:

II – dos mandatários, quanto aos bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados;

III – do juiz, membro do Ministério Público e da Defensoria Pública, escrivão e demais servidores e auxiliares da Justiça.

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.     

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

Será admitida a arrematação por incapaz somente se ele estiver representado.

III-           DA FORMA DE PAGAMENTO DA ARREMATAÇÃO

As possíveis formas de pagamento da arrematação estão previstas no Art. 690 do CPC.

Em regra o pagamento deverá ser à vista, ou em 15 (quinze) dias, começando a contagem a partir da assinatura do auto da arrematação. Nessa segunda hipótese, será oferecido caução, real ou fidejussória (art. 690, caput, CPC). Caberá ao juiz decidir sob a idoneidade da caução.

Em exceção ao parágrafo anterior tem-se a forma de pagamento de imóveis, que além de poder ser pago á vista e com prazo de 15 (quinze) dias, poderá também ser arrematado mediante prestações, sendo escrita a proposta pelo arrematante. Nesse o caso o bem não poderá ser arrematado por valor inferior ao da avaliação, iniciando-se a prestação com valor de 30% (trinta por cento) à vista, sendo o restante garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel (art. 690, § 1º, CPC).  As propostas do arrematante visando a arrematação do bem serão juntadas aos autos, indicarão o prazo, a modalidade e as condições de pagamento do saldo (art. 690,  2º, CPC). O juiz concretizará o negócio levando em consideração o melhor lanço ou a proposta mais conveniente (art. 690, § 3º, CPC). Caso o bem penhorado seja arrematado à prazo, os pagamentos feitos pelo arrematante pertencerão ao exequente até o limite de seu crédito, e os subsequentes ao executado (690, § 4º, CPC).

No caso do exequente arrematar o bem penhorado, não será ele responsável a exibir o preço, mas caso o valor dos bens venha a ser superior ao valor de seu crédito, ficará ele responsável por depositar o valor da diferença. Caso não o faça, a arrematação se tornará sem efeito e os bens serão levados a nova praça ou leilão à custa do exequente (art. 690-A. parágrafo único, CPC).

IV-           DA ARREMATAÇÃO GLOBAL

Tem-se a previsão no Art. 691 do CPC a arrematação global, que acontece quando há a pluralidade de bens penhorados do executado colocados por hasta pública para serem arrematados. Consta em tal artigo:

Art. 691. Se a praça ou leilão for de diversos bens e houver mais de um lançador, será preferido aquele que se propuser a arrematá-los englobadamente, oferecendo para os que não tiveram licitante preço igual ao da avaliação e para os demais o de maior lanço.

Nas palavras de Fredie Didier Jr. (Curso de Direito Processual Civil – Execução, Editora Jus Podium, Salvador: 2009, Vol.5 Pág.647):

“Explica a regra Pontes De Miranda, em bela síntese: “a) se nenhum dos bens foi arrematado, o preço calculado segundo a avaliação, somando-se os valores publicados; b) se algum ou alguns foram arrematados, a soma dos valores que por esses foram obtidos e dos valores publicados dos bens não arrematados; c) se todos foram arrematados, a soma dos valores obtidos com os lanços”.

Será determinado o fim da arrematação quando o produto da arrematação satisfazer o credor (art. 692 do CPC), será excluído as propostas de arrematação global aqueles bens que não tenham sido lançados e cujo valor supere a massa passiva.

V-              DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL (PRAÇA)

A alienação de bem imóvel é feita em praça, sendo conduzida pelo porteiro, no átrio do fórum. O porteiro será um servidor público, que possua cargo específico de porteiro, ou outro cargo público, será ele designado pelo juiz.

Caso esse imóvel penhorado e posto em hasta pública seja objeto de garantia real, não poderá ser realizado a hasta pública enquanto o credor que está por fora da relação de execução entre as partes não for certificado (art. 698, CPC).  Caso essa arrematação venha a ser efetuada, poderá ser invalidada a pedido do credor prejudicado (art. 694, § 1º, VI, CPC). Caso o credor não peça a invalidação da arrematação, tem ainda a garantia de que a alienação não lhe causará qualquer prejuízo, pois o imóvel continuará gravado com hipoteca ou anticrese, que não desaparecem, e produzirá efeito para o adquirente.

Esse credor anterior ao ato de execução também deve ser antecipadamente comunicado a respeito da hasta pública, para que possa exercer o seu direito de preferência na aquisição do bem. A regra é regulada pelo art. 689 do Código Civil de 1916, que está em vigor por força do 2.038, caput, do Código Civilde 2002.

Art. 689 do Código Civil de 1916: “Fazendo-se penhora, por dívidas do enfiteuda, sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto, para assistir à praça, e terá preferência, quer, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em condições iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação.”

Art. 2.038 do Código Civil de 2002: “Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n. 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores.”

Também terá preferência na aquisição de bem penhorado, a União, Estado e Município. Assim, também precisarão ser intimados previamente da hasta pública.

VI-           DA CARTA DE ARREMATAÇÃO

Terá direito à carta de arrematação, o adquirente que assinar o auto, pagar o preço do bem e prestar as garantias que são de sua obrigação (art. 693, par. ún., CPC), que são os documentos indispensáveis para que possa ser feita a transferência do bem imóvel no registro imobiliário. A carta de arrematação é o título formal da aquisição do bem.

São constados no Art. 703 do CPC, os requisitos que devem estar presentes na carta de arrematação:

Art. 703. A carta de arrematação conterá:

I – a descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula e registros;

II – a cópia do auto de arrematação; e

III – a prova de quitação do imposto de transmissão.

IV – (revogado pela L 11382/06.)

Deverá ainda constar na carta de arrematação, a identificação pessoal do arrematante e sua qualificação pessoal (art. 176, § 1º, III, 2, “a” e “b”, Lei n. 6.015/1973).

Nas palavras de Fredie Didier Jr. (Curso de Direito Processual Civil – Execução, Editora Jus Podium, Salvador: 2009, Vol.5 Pág.649):

“A carta deve ser assinada pelo juiz, não obstante o silêncio do CPC. Para uns a carta é uma sentença; para outros, simples título aquisitivo autenticado pelo juízo da execução (documento, portanto). De toda forma, houve decisão do órgão jurisdicional acerca da regularidade do procedimento da hasta púbicas e, ainda, a decisão que acolhe a oferta do licitante vencedor.”

É de competência do arrematante fazer o registro da carta. Caso esse venha a ter alguma dúvida, deverão ser sanadas pelo juiz competente, essa competência dada ao juiz da execução cessará com a expedição regular da carta”.

VII-       DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL DE INCAPAZ

Bens de pessoa incapaz poderá responder por ação de execução.

Caso o imóvel colocado à arrematação seja de pessoa incapaz, haverá um procedimento diferenciado para sua alienação, procedimento esse exposto pelo legislador.

Caso em segunda praça não seja alcançado o valor de no mínimo 80% (oitenta por cento) do imóvel do incapaz, valor esse estipulado pela avaliação, será o imóvel confiado à guarda e administração de um depositário idôneo, sendo adiada a alienação por prazo não superior a um ano (art.701, CPC). Sendo assim, o legislador estabeleceu uma presunção de que é vil preço oferecido inferior a 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação, e consequentemente de que não é vil preço oferecido igual ou superior a 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação.

Partindo da premissa de que a arrematação do imóvel por valor inferior a 80% (oitenta por cento) ao da avaliação é prejudicial ao incapaz, determina-se assim o adiamento da hasta pública. No prazo do adiamento, poderá o juiz autorizar a locação do imóvel do incapaz (art. 701, § 3º, CPC). Tal prazo não precisará ser cumprido rigorosamente, caso a critério do juiz as condições do mercado recomendarem o negócio, poderá o bem ser submetido à hasta pública.

Caso, durante o adiamento da hasta pública algum pretendente assegure que arrematará mediante caução idônea o bem pelo preço da avaliação, o juiz ordenará a alienação em praça (art. 701, § 1º, CPC).

Se vier o arrematante arrepender-se de sua proposta de arrematação, será imposto a ele uma multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor da avaliação, sendo essa quantia revertida em benefício do incapaz (art. 701, § 2º, CPC).

VIII-    DA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL QUE PERMITE CÔMODA DIVISÃO

Caso esse imóvel penhorado colocado à arrematação por via de hasta pública admita cômoda divisão, será alienado somente parte dele, desde que essa seja suficiente para sanar a dívida com o credor, procedimento esse feito por ordem do juiz a pedido do devedor (art. 702,CPC).

Como trata-se de direito do executado, deverá esse provocá-lo, para que seja feita a alienação do imóvel em parte.

Não havendo tal provocação, o imóvel será alienado em sua integridade (art. 702, par. ún., CPC).

IX-           DO AUTO DA ARREMATAÇÃO

Consta no art. 693 do CPC: “a arrematação constará de auto que será lavrado de imediato, nele mencionadas as condições pelas quais foi alienado o bem”.

O auto é o último procedimento da hasta pública. Sem o auto, a arrematação ainda não é tida como acabada, é uma arrematação inexistente. Caso ainda não exista o auto, o executado pode a qualquer momento remir a execução (art. 651 do CPC), por isso o auto deve ser lavrado “de imediato”.

Conforme o art. 694 do CPC, deverá o auto ser assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo porteiro ou leiloeiro.

Nas palavras de Fredie Didier Jr. (Curso de Direito Processual Civil – Execução, Editora Jus Podium, Salvador: 2009, Vol.5 Pág.649):

“Haverá um só auto, para todos os bens alienados, mesmo se em processos diferentes.”

X-              DA ARREMATAÇÃO “PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL”

Será considerada perfeita, acabada e irretratável a arrematação em que o auto fora assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, ainda que os embargos do executado venham a ser julgados procedentes (art. 694, caput, CPC).

Não será considerada perfeita, acabada e irretratável a arrematação que não tenha o auto assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro.

CONCLUSÃO

Levando em consideração os temas expostos, chegar-se-á a conclusão de que depois de penhorado o bem do executado, será necessário avaliá-lo. Avaliação essa que compete ser feita por oficial de justiça ou por perito especializado, caso a avaliação seja de caráter complexo. Depois de avaliado o bem conforme todas as formalidades necessárias, deverá ocorrer algum procedimento para que o valor dessa avaliação seja oferecido ao exequente. Caso tal procedimento não seja a adjudicação, nem a alienação por iniciativa particular, deverá o bem penhorado ser alienado através de hasta pública, essa a cargo do Estado, usando de seu poder coercitivo. A hasta pública dar-se-á concretizada através da arrematação perfeita, acabada e irretratável, com a assinatura do juiz, do servidor da justiça ou do porteiro, e do arrematante, procedimento que busca satisfazer às necessidades do exequente. A arrematação poderá ser anulada pelo executado, através de embargos a arrematação, onde caberá ao juiz decidir o caso.

BIBLIOGRAFIA

DIDIER, Fredie. Curso de Direito Processual Civil: execução. vol 5. Salvador: Jus Podium, 2009.

 ASSIS, Araken. Manual da Execução. 11 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.

Nery, Nelson; Maria, Rosa. Código de Processo Civil Comentado. 13ª ed.  São Paulo: RT, 2013.