DIREITO
NOVA LEI DO INQUILINATO
ELEN CRISTINA BAGIN DE FREITAS
DIREITO PROCESSUAL CIVIL
BARRETOS
2014
ELEN CRISTINA BAGIN DE FREITAS
NOVA LEI DO INQUILINATO
Trabalho Interdisciplinar apresentado ao curso de
Direito da Instituição de Ensino
Faculdade de Barretos, com requisito de aquisição de nota complementar para
média.
Orientador:
Otavio Augusto de Souza
BARRETOS
2014
SUMÁRIO
Introdução - A Nova Lei do
Inquilinato ---------------------------------- 1
Facilidade e Agilidade no Processo
--------------------------------------- 2
Lei apelidada
----------------------------------------------------------------- 3
Prejuízos/Benefícios do Novo Processo----------------------------------
4
Liminar
----------------------------------------------------------------------- 5
Cumprimento das Mudanças
---------------------------------------------- 6
Conclusão
-------------------------------------------------------------------- 7
1 - A nova Lei do Inquilinato.
Em
25 de Janeiro de 2010 entrou em vigor a Lei 12.11/10, (aprovada pelo Presidente
Lula (com exceção de sete itens vetados), que na oportunidade completou em 2014
(quatro anos)). Está Lei vem para mudar as relações entre locador, inquilino e
fiador, e em especial em imóveis residenciais e vão tornar o despejo do
inquilino mais rápido, entre outras consequências, quando houver inadimplência.
Promulgada
com a finalidade de fazer frente ao déficit de quase oito milhões de moradias
no país, e embora haja previsão de um trâmite mais célere principalmente em
relação às ações de despejo, exemplo disto é a possibilidade de concessão de
liminar pelo juiz, o fato é que o trâmite de ações como esta depende da rapidez
e do melhor aparelhamento do próprio Poder Judiciário. Devemos lembrar-nos de
não descartarmos que ocorreram muitas polêmicas e críticas, parte delas
defendendo ser a lei branda demais diante do escopo para o qual foi criada e
outras a qualificando como severa para as pretensões do locatário. Seja como
for, a Nova Lei de Inquilinato, definitivamente, produziu efeitos no mercado
imobiliário e no Poder Judiciário, ainda que não exatamente aqueles almejados
pelo Governo Federal.
2- Facilidade e agilidade no Processo
Mesmo
assim, houve uma simplificação do processo judicial, o tempo médio para tirar
um locatário era de 12 a 14 meses, com as mudanças, esse processo poderá cair
para cerca de seis meses, segundo Jacques Bushatsky, diretor de legislação do
inquilinato do Sindicato da Habilitação (SECOVI). Associações imobiliárias também
apontam que, em 2010, a inadimplência dos contratos de locação sofreu
significativa redução, cerca de 30%, fruto da mens legis segundo a qual o
locador e os bons locatários, que, no fundo, fomentam o mercado imobiliário,
podem gozar da necessária segurança jurídica para contratar. O principal fator
de queda da inadimplência, seguramente, se resume na rápida possibilidade de
que o locatário inadimplente possa ser compelido, mediante ordem liminar, a
desocupar o imóvel de forma voluntária, no prazo de 15 dias, sob pena de
despejo coercitivo.
3 – Lei apelidada
Na
época foram estabelecidas também as alterações e atualizações mais
significativas em relação à lei da locação de imóveis urbanos, que é a Lei nº
8.245, de 1991. Na sua entrada em vigor, a lei foi apelidada de ‘nova lei do
inquilinato. “Segundo Brugioni (Advogado) a norma em si
não trouxe inovações tão significativas a ponto de poder ser considerada uma
inovação e um marco na transformação dos aspectos econômicos e sociais que
envolvem a locação de imóveis no Brasil”.
4 – Prejuízos/Benefícios do novo
Processo
Com
a Lei, não só apenas o locador terá menos prejuízos financeiros com o inquilino
inadimplente. "O fiador também se beneficiará, pois terá de pagar um
número menor de meses atrasados quando o locatário for despejado." Outros
doutores, como Guilherme Lessa Vergueiro, não acredita que o processo se
tornará mais ágil automaticamente. “A
ação de despejo continua dependendo do judiciário”. O prazo de desocupação do
imóvel é de 30 dias, mas o mandado costuma levar seis meses para ser expedido
pelo juiz, conclui ele.
Ainda
pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ação de despejo contra o
inquilino e o fiador simultaneamente. Até então, ela era expedida contra o
inquilino primeiro e, só quando este perdia o processo, era enviada ao fiador. A
ação já entra com as duas partes, o que apressa o recebimento dos alugueis
devidos. Na prática, o fiador fica sabendo da ação desde o início. No passado,
muitas vezes, ele só descobria a inadimplência do inquilino depois do despejo.
Outra
novidade para o fiador será uma maior autonomia no caso de precisar se
desonerar de suas obrigações. Se ele tiver um problema financeiro, comunicará
formalmente sua decisão ao proprietário e ao inquilino e, trinta dias depois,
estará livre do contrato. O inquilino, por sua vez, terá o mesmo prazo para
indicar um novo fiador.
5 - Liminar
A previsão de liminar (decisão provisória) se
dá apenas em relação aos contratos de locação sem garantia locatícia, o que
hoje em dia é muito difícil de ocorrer. Como já citado acima, as poucas
melhoras que foram introduzidas parecem não ter surtido impacto nas relações
entre locador e locatário, que continuaram basicamente iguais. Ao que tudo
indica, melhoras nos números que envolvem estas relações ocorrem mais por força
do aquecimento da construção civil do que por efeito da própria lei.
6 – Cumprimentos das mudanças
O cumprimento à risca dos prazos
legais, entretanto, tem esbarrado nos procedimentos burocráticos do Poder
Judiciário e na falta de funcionalismo público para cumprir e fazer cumprir as
determinações judiciais, o que é normal diante da triste realidade forense.
7 -
Conclusão
O presente trabalho tem a
finalidade de passar as pessoas leigas os direitos e deveres do locatário e
inquilino com as devidas mudanças que teoricamente beneficiaram ambas as
partes.
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