OBRIGAÇÕES PROPTER REM

Sumário:

- Introdução
- Obrigações Propter rem
- Obrigações Propter rem em face do novo Código Civil Brasileiro
- Conclusão

 

OBRIGAÇÕES PROPTER REM

A conceituação do Direito das Coisas traz uma série de questionamentos acerca de sua relação com o Direito Pessoal. A doutrina se diverge em duas concepções: a teoria realista e a teoria monista.Sem embargo da aceitação dessa dicotomia, não chegaram os civilistas a um critério único para assinalar os traços distintivos do direito real e pessoal.Não obstante, nosso Código Civil adotou a teoria realista.

Nesse diapasão, insurge uma categoria intermediária entre o direito real e o pessoal.

São figuras híbridas ou ambíguas, constituindo, na aparência, um misto de obrigação e de direito real.

As obrigações “in rem”, “ob”, ou “propter rem”, na lição de mestre ORLANDO GOMES(1), nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa.

Já ARNOLDO WALD(2) vem proferir seu ensinamento no sentido de que estas obrigações derivam da vinculação de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa.

E o douto conclui: “as obrigações reais, ou propter rem, passam a pesar sobre quem se torne titular da coisa.

Logo, sabendo-se quem é o titular, sabe-se quem é o devedor”.

Portanto, essas obrigações só existem em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.

Caracterizam-se pela origem e transmissibilidade automática.
Consideradas em sua origem, verifica-se que provêm da existência de um direito real, impondo-se a seu titular.
Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação segue, seja qual for o título translativo.A transmissão ocorre automaticamente, isto é, sem ser necessária a intenção específica do transmitente.

Destarte, MARIA HELENA DINIZ(3), em sua festejada obra Curso de Direito Civil Brasileiro, afirma que essas obrigações se diferenciam dos direitos reais, pois estes são oponíveis erga omnes e aquelas contêm uma oponibilidade que se reflete apenas no titular do direito rival.
São obrigações propter rem :
a do condomínio de contribuir para a conservação da coisa comum (CC, art. 624): a do proprietário de um imóvel no pagamento do IPTU.Assim, é oportuno fixar as características dessas figuras:

1º) vinculação a um direito real;

2º) possibilidade de exoneração do devedor pelo abandono do direito real, renunciando o direito sobre a coisa;

3º) transmissibilidade por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente.

É de bom alvitre ressaltar a natureza jurídica dessas obrigações, pois se encontram na zona fronteiriça entre os direitos reais e os pessoais. Entretanto, há aqueles que atribuem maior importância ao aspecto real da relação.

Fazemos nossa a opinião do já citado mestre ORLANDO GOMES(4), quando este afirma que, apesar de ser predominante no direito positivo brasileiro a tese da realidade das obrigações propter rem, é irrecusável que constituem vínculo jurídico pelo qual uma pessoa, embora substituível, fica adstrita a satisfazer uma prestação no interesse de outra.

Outra conceituação é que obrigação "é uma relação jurídica transitória de cunho pecuniário, unindo duas (ou mais) pessoas, devendo uma (o devedor) realizar uma prestação à outra (o credor) ^[2]." E completando-a recorremos a outros conceitos como "obrigação é a relação transitória de direito, que nos constrange a dar, fazer ou não fazer alguma coisa, em regra economicamente apreciável, em proveito de alguém que, por ato nosso ou de alguém conosco juridicamente relacionado, ou em virtude da lei, adquiriu o direito de exigir de nós essa ação ou omissão ^[3]."; "obrigação é a relação jurídica, de caráter transitório, estabelecida entre devedor e credor e cujo objeto consiste numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo primeiro ao segundo, garantindo-lhe o adimplemento através de seu patrimônio ".

Das Obrigações Propter Rem em face do novo Código Civil Brasileiro

O que já é claro para doutrinadores, docentes, acadêmicos e demais estudiosos do Direito é quão sensível é a conceituação de obrigações propter rem. Na verdade, tal fato ocorre pela relação íntima se pode afirmar entre obrigação real e pessoal, que aprofundaremos no âmbito da natureza jurídica.Primeiro passo, retornar ao conceito de obrigação é entender que o homem estabelece uma relação jurídica em decorrência de uma escala de valores, portanto um brinquedo para uma criança de cinco anos é tão importante quanto o fechamento de um contrato para um empresário. E a esta relação jurídica denominamos obrigação, independentemente se for de cunho moral, social, religioso, político ou até mesmo jurídico que realmente nos interessa no momento.Segundo passo será buscar uma conceituação científica.
"1.Efeito de obrigar, que é constranger, impor a alguém a prática de um ato ou comportamento. 2.A sujeição a uma pretensão. 3.Cártula.Título a que se incorpora uma dívida.Direito, execução, dever. " E percebemos falhas que dificultam a compreensão, mas é unânime também que qualquer definição será incompleta.
Após uma explanação sobre obrigação no sentido amplo, o terceiro passo é entrar no campo da obrigação propter rem, ou ob rem, ou ambulatória para muitos. É a obrigação que deriva da natureza do bem ou do respectivo encargo, por causa da coisa, em razão da coisa.Na obrigação ob REM  verificamos que a posição do devedor varia conforme sua relação com a propriedade, aqui cabe uma ressalva, porque o credor também é aceito nesta posição por Hassen Aberkane por estarem direcionados para a mesma coisa. E exatamente desta relação, há uma responsabilidade (compromisso tácito ou expresso para o cumprimento da obrigação), sendo assim vista, não interessa a terceiros mas somente as partes do compromisso.
Faz mister observar que a obrigação real opõe-se à obrigação pessoal. Esta é fundada na confiança, isto é, cujo objeto consiste numa prestação de caráter pessoal ou num crédito, sem outra qualquer garantia, que a fé que se tem no devedor, enquanto aquela, é a que se firma, para cumprimento ou satisfação da prestação, em qualquer garantia real na qual se substitui a prestação se não cumprida devidamente ^[6].Todavia a maioria dos doutrinadores caracteriza tal obrigação como sendo acessória mista, de fisionomia autônoma.Contudo, Alfredo Buzaid em sua obra Ação declaratória no direito brasileiro, reza:"A obrigação propter rem constitui um direito misto, por ser uma relação jurídica na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma". Hassan Aberkane, em sua monografia sobre obrigações "propter rem" versa que a obrigação "propter rem" tem natureza idêntica à obrigação passiva universal, com a modificação derivada do fato de ela se destina a resolver a situação especial de um terceiro que é titular de um direito antagônico ao direito do credor. Por tudo isso, podemos realmente afirmar que a obrigação "propter rem" é um misto de direito real e direito pessoal. Embora ainda há controvérsia quanto à natureza de tal instituto.

FONTES BIBLIOGRÁFICAS

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º Volume. 10ª Edição. Ed. Saraiva. São Paulo, 1996.

GOMES, Orlando. Obrigações. 11ª Edição. Ed. Forense. Rio de Janeiro, 1996.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses Jurídicas. Direito das Obrigações. 2ª Edição. Ed. Saraiva. São Paulo, 1999.

WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro. Obrigações e Contratos. 12ª Edição. Ed. Revista dos Tribunais. São Paulo, 1998.

NOTAS

(1)GOMES, Orlando. Obrigações. 11ª Edição. Ed. Forense. Pág. 21.

(2)WALD, Arnoldo. Obrigações e Contratos. 12ª Edição. Ed. Revista dos Tribunais. Pág. 60.

(3)DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º Volume. 10ª Edição. Ed. Saraiva. Pág. 11.

(4)GOMES, Orlando. Obrigações. 11ª Edição. Ed. Forense. Pág. 22.